Erläuterungen zu Verkehrswertgutachten

Die umgangssprachlich im Zusammenhang mit Immobilien verwendeten Begriffe "Grundstückswert", "Marktwert", "wahrer" bzw. "wirklicher" oder "innerer" Wert meinen i.d.R. den Begriff "Verkehrswert", der im § 194 BauGB wie folgt definiert ist: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

• Kauf bzw. Verkauf eines Grundstücks, bzw. einer Eigentumswohnung
• Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungen und Erbfällen
• Gesellschafteranteilsbewertung bei Kapitalgesellschaften
• Ermittlung des Wertes von Rechten und Belastungen am Grundstück
• Zwangsversteigerungen
• Ermittlung der Höhe von Entschädigungen bei Enteignungen
• Ermittlung des Erbbauzinses bzw. den Wert eines Erbbaurechts
• Ermittlung von Ausgleichsbeträgen in Sanierungsgebieten

Erläuterungen zur Mietwertermittlung und Pachtwertermittlung durch ein Gutachten

Der Mietwert bzw. Pachtwert von Wohnungen, Häusern oder Gewerbeobjekten errechnet sich i.d.R. als das Produkt aus Fläche und ortsüblicher Vergleichsmiete pro Quadratmeter. Merkmale, die den Mietwert vorherrschend beeinflussen, sind die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Bewertungsobjekts. Große Bedeutung kommt Mietwertgutachten und Pachtwertgutachten vor allem dann zu, wenn objektive Orientierungshilfen (z.B. qualifizierte Mietpreisspiegel) fehlen, z.B. bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern, Neubauwohnungen, Dachausbauten bzw. bei Erholungsgrundstücken etc.

• Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens bzw. einer Miethöhe
• außergerichtliche Einigung über die Miethöhe zwischen Vermieter und Mieter
• Rückforderung von Mieten wegen Mietüberhöhung oder Mietwucher
• Ermittlung der erzielbaren Einnahmen
• Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Anlässe für die Pachtwertermittlung können sein:

• Feststellung des ortsüblichen Pachtzinses bzw. Nutzungsentgeltes bei Erholungsgrundstücken u.ä.
• Pachtzinsminderung und Pachtzinsanpassung
• Streitigkeit aus Pachtverträgen
• (Zustand der Pachtsache, Flächendifferenzen)
• Bewertung von Zubehör, Einbauten und Umbauten
• Nutzungsänderungen
• Grundlage für Investitionsentscheidungen

Auftraggeber können sein:

• Privatpersonen
• Gerichte
• Behörden und Institutionen
• Unternehmen
• Banken und Versicherungen
• Anwälte und Notare
• Steuerberater
• Makler

Erläuterungen zu weiteren Gutachten

• Wertgutachten für steuerliche Zwecke

Anlass für ein solches Gutachten ist zum einen die Ermittlung der steuerlichen Abschreibung (Aufteilung des Kaufpreises in Bau- und Bodenwert) und zum anderen als Grundlage für Festsetzung der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer u.a.

• Wertermittlungen als Grundlage für den Beleihungswert

Anlass hierfür ist i.d.R. die Bestimmung der Darlehenshöhe (Beleihungsfähigkeit einer Immobilie)

• Mietflächenberechung und Nutzflächenberechnung

Für die Berechnung von Pacht und Miete ist die exakte Ermittlung der Mietflächen und Nutzflächen erforderlich. Anlässe hierfür können sein:

• Überprüfung der im Mietvertrag ausgewiesenen Mietfläche bzw. Nutzfläche
• außergerichtliche Einigung zwischen Vermieter und Mieter
• Festlegung der Mietfläche im Mietvertrag